O investimento em aluguel de imóveis

DCI, 21/ago

A relação entre oferta e procura sempre foi essencial para definir o rumo dos negócios, em qualquer área. No setor imobiliário, costuma-se ventilar a suposta ausência de liquidez no investimento em casas e apartamentos. Trata-se de um equívoco, com base em uma análise superficial dos mercados.

Vamos aos fatos. A locação de imóveis residenciais representa, atualmente, uma oportunidade extremamente interessante de investimento para quem possui imóveis vagos ou dispõe de capital para adquirir unidades, especialmente nas grandes metrópoles, como São Paulo.

No caso de imóveis de um e dois dormitórios, a fila de candidatos a inquilino quase triplicou no último ano. São estudantes de classe média, novos casais e pessoas que iniciaram recentemente sua vida economicamente ativa, dispostas a pagar R$ 1 mil a R$ 1,5 mil por mês de aluguel. Para conseguir o imóvel desejado, chegam a esperar até quatro meses.

Esta situação ocorre em toda a cidade e na região metropolitana. As regiões da Mooca e do Tatuapé concentram 30% dos candidatos a inquilino em espera. Outros 22% da fila estão em Moema e na Vila Mariana. Nos Jardins há 14% do total de interessados, mesmo percentual da região de Santana. Em Perdizes, são 12% do total e no Grande ABC, 8%.

Em outras palavras, a demanda está mais aquecida do que nunca, de um lado, e, de outro há escassez de oferta de unidades que se encaixem no perfil mais procurado. Esta é a hora de investir em imóveis para locação, porque o retorno financeiro estará absolutamente garantido. É a liquidez do setor imobiliário.

A atual situação do mercado locatício se deve, de um lado, ao fato de que houve nos últimos anos expressiva ascensão do poder aquisitivo da classe C. Jovens casais e pessoas que se encontram no início de sua atividade econômica estão buscando moradia: alguns deles se arriscam no financiamento imobiliário para aquisição da casa própria, outros preferem a locação como alternativa para ficarem próximos do local de trabalho ou no mesmo bairro de seus familiares.

A grande procura por imóveis para locação residencial no estado vem puxando o valor dos aluguéis para cima na cidade de São Paulo. No primeiro semestre o valor médio dos aluguéis nos contratos de locação firmados entre proprietários e inquilinos foi 8% superior ao registrado nos seis primeiros meses de 2008.

Por outro lado, o número de imóveis alugados que foram devolvidos pelos inquilinos aos proprietários no primeiro semestre deste ano caiu 6% na cidade de São Paulo, em relação ao mesmo período de 2008. A escassez de unidades disponíveis para locação na capital paulista e a queda do IGP-M, índice que reajusta a maioria dos aluguéis, são os principais fatores da redução da entrega de chaves. A satisfação dos inquilinos com os atuais imóveis que ocupam também é apontada como razão para o resultado do levantamento.

Há quem compre imóveis apostando na valorização do bem. Raciocínio correto. Mas é necessário lembrar que a manutenção da unidade requer desembolso para o pagamento de encargos como condomínio, IPTU e energia elétrica. Em havendo tantas pessoas querendo assumir essas despesas juntamente com o rendimento do aluguel, não me parece razoável deixar a unidade trancada.

Para quem busca um imóvel para alugar, a saída podem ser unidades de três dormitórios, ainda com oferta razoável em São Paulo e, portanto, com maiores possibilidades de negociação do valor da locação. Em muitos casos é perfeitamente viável obter apartamentos maiores com valor próximo ao de imóveis de dois dormitórios. Uma outra alternativa é buscar unidades em bairros menos disputados, flexibilizando, assim, o perfil do imóvel desejado e evitando esperar meses para concretizar o negócio.

Com bom senso, critério e consultoria especializada, e diante da forte demanda reprimida que persiste, é possível fazer do investimento em imóveis para locação um negócio lucrativo, com a garantia de rendimento mensal de 0,6% a 1% do valor do bem e a consequente valorização patrimonial.