EUA podem usar US$ 275 bi para sanear setor de imóveis
Damian Paletta, The Wall Street Journal, de Washington
19/02/2009

O governo dos EUA anunciou ontem novos planos para permitir que cerca de nove milhões de mutuários da casa própria modifiquem seus financiamentos ou os refinanciem, iniciando um esforço agressivo da Casa Branca para estabilizar o mercado imobiliário.

O presidente Barack Obama disse em discurso em Phoenix, Arizona, que o plano "dará a milhões de famílias condenadas à ruína financeira a oportunidade de reconstrução [e] evitará as piores consequências da crise atual, que seriam sacrificar ainda mais a economia. E, ao reduzir a taxa de retomadas judiciais de imóveis, vai ajudar a melhorar os preços dos imóveis."

O ponto central do plano é permitir que cinco milhões de mutuários refinanciem suas dívidas via mecanismos facilitados pelas financiadoras imobiliárias Fannie Mae e Freddie Mac, controladas pelo governo. Não há informações sobre o custo total do esforço, mas ele pode superar US$ 275 bilhões por causa das novas obrigações do governo de prover recursos para Fannie Mae e Freddie Mac.

O plano tem três linhas básicas: ajudar no refinanciamento das dívidas dos mutuários, especialmente quando o valor do financiamento for igual ou exceder o valor atual dos imóveis; a disponibilização de US$ 75 bilhões para modificar os contratos e tornar as prestações mais viáveis para quatro milhões de mutuários cujas taxas de juros dos empréstimos subiram exageradamente ou que perderam renda; e ampliar as medidas visando à redução dos juros dos empréstimos imobiliários.

A Casa Branca também adotou a controvertida proposta de permitir que os juízes dos processos de retomada de imóveis modifiquem os contratos de financiamento nos tribunais. O setor de bancos resistiu à proposta durante anos, embora alguns deles tenham arrefecido um pouco a resistência.

O plano habitacional é parte de um amplo esforço de Washington para reativar a paralisada economia americana. As medidas foram adotadas depois que o Congresso aprovou um extenso pacote de estímulo fiscal e que o Departamento do Tesouro divulgou seu plano de revitalizar o setor bancário.

"Os efeitos da crise [habitacional] reverberaram além dos mercados financeiros", disse Obama. "Quando o mercado imobiliário entrou em colapso, o mesmo ocorreu com a disponibilidade de crédito de que a economia depende."

O plano do presidente Obama parece ter mais alcance que as medidas de adesão voluntária tentadas pelo governo de George W. Bush, embora o atual governo também conte com a mobilização das empresas do setor imobiliário a suas iniciativas. Uma das maiores diferenças entre os dois governo é a medida relativa ao tribunal de falências, que pode ser considerada uma punição aos bancos que não aderirem ao plano do governo de modificar os financiamentos antes que o mutuário seja considerado incapaz de honrar os pagamentos.

Obama foi rápido ao responder às preocupações de que o plano poderia beneficiar mutuários que especularam no mercado residencial. Ele disse que a proposta tem como foco os que "seguiram a lei".

"Quero deixar bem claro o que este plano não fará: não vai resgatar os inescrupulosos ou irresponsáveis usando dinheiro do contribuinte para empréstimos de recebimento duvidoso", disse Obama.

O plano, como o pacote de estímulo de US$ 787 bilhões aprovado pelo Congresso, sem dúvida vai provocar guerra entre os partidos políticos. O líder do Partido Republicano na Câmara, John Boehner, e o deputado Eric Cantor, de Virgínia, responsável pela disciplina partidária dos republicanos - que agora estão na oposição -, mandaram uma carta a Obama indagando sobre o plano e sobre os mecanismos que o governo vai usar para evitar que os mutuários beneficiados voltem a ficar inadimplentes. Querem saber ainda se os bancos serão recompensados por ter concedido empréstimos "que nunca deveriam ter existido".

A Fannie Mae e a Freddie Mac, estatais de capital fechado, têm papel de destaque no plano. Em geral, elas são proibidas de comprar ou garantir financiamentos que superem 80% do valor de um imóvel, por serem consideradas como de maior risco. Mas o plano do governo de Obama permitirá que elas comprem ou garantam financiamentos de maior risco.

A permissão para que essas empresas comprem ou garantam empréstimos de alto risco pode dar a elas um papel maior na estabilização do mercado imobiliário, mas pode também expô-las a perdas ainda maiores nos próximos meses.

Apesar disso, Obama enfatizou os benefícios do plano. Ele assinalou que a queda no preço dos imóveis dificultou o refinanciamento das dívidas pelos mutuários ou a venda desses imóveis para a compra de outros, mais baratos, dizendo que "este [plano] vai permitir o refinanciamento dos empréstimos para milhões de famílias encurraladas por contratos de juros altos. O custo estimado para os contribuintes será perto de zero; embora a Fannie e a Freddie devam receber menos dinheiro das prestações, isso pode ser compensado pelo redução da inadimplência e da retomada judicial de imóveis".

O governo informou que aumentaria de US$ 850 bilhões para US$ 900 bilhões sua participação nos portfólios da Fannie Mae e da Freddie Mac. O Departamento do Tesouro também informou que aumentaria a destinação de recursos às duas financeiras. O plano do Tesouro é aumentar os acordos de compra de ações preferenciais com essas duas empresas de US$ 100 bilhões para US$ 200 bilhões, cada um.

"A maior alocação de verbas vai gerar maior confiança no futuro do mercado de financiamento imobiliário e permitir que a Fannie Mae e a Freddie Mac ponham em prática planos ambiciosos de garantir financiamentos de valor mais acessível para os mutuários responsáveis", disse o secretário do Tesouro, Timothy Geithner.

A Casa Branca também pretende usar recursos públicos para permitir que mutuários, financeiras habitacionais e investidores no setor imobiliário renegociem empréstimos para reduzir o valor das prestações mensais. As empresas de serviços de crédito imobiliário podem receber uma pagamento inicial de US$ 1.000 para cada renegociação de contrato que atenda a determinados critérios.

O governo informou que poderia pagar US$ 500 às empresas de serviços e US$ 1.500 a investidores em financiamentos imobiliários se os empréstimos de risco forem modificados antes que os tomadores atrasem o pagamento. O governo também pode ajudar a pagar o principal de determinadas dívidas até US$ 1.000 por ano durante até cinco anos, se o mutuário não atrasar nenhuma prestação.